作者:郜泉州

河南省巩义市杜甫路街道人民路社区物业管理公司，成立于2014年。多年来，随着巩义市城市化进程步伐的加快，社区物业管理在改善居民环境、提升居民生活质量、提升居民文化素质、提升城市品位及巩义市创建“宜居、宜业、宜游”新城发挥了重要作用。例如：在2020年7月20日，巩义市发生的百年一遇特大洪水灾害，物业公司针对社区楼院的洪水，全体人员发扬一不怕苦二不怕死的精神，顶风冒雨进行排洪，避免了社区楼院居民生命和財产的损失。2023年5月30日午夜，四三一国储家园四号搂遇到自来水管爆管，水漫进几层楼的居民家中，地下室被淹，居民向物业公司告急，物业公司全体人员立即赶到现场，克服一切困难，昼夜不停，连续作战到第二天中午，排除了水患。四三一国储家园一号搂顶层一户业主，一间房下雨滴水，物业公司经理带领人员，顶着烈日酷暑，经过两天连续工作，将房顶用补漏剂全部修补完善。

“这儿一到雨天就积水，实在太不方便了！”有居民反映，小区出入通道遇到下雨天便会积水，而且地面湿滑，存在不小的安全隐患，非常影响居民日常出入。

物业公司坚持“群众需求在哪里，社区服务到哪里”的工作理念，在得知居民反映的这一问题后，通过调查，的指示房地产开发公司遗留的问题，暂时无法解决，物业公司工作人员不辞辛苦，坚持雨后及时排水，畅通了居民的出行，受到居民点赞。

社区近万人许多个搂院路灯、几十栋高楼楼层楼道照明灯不断发生故障，物业公司人员随时巡查发现，随时进行更换。楼院内外墙壁粉刷层脏旧脱落，物业公司立即进行粉刷。各楼院里的环境卫生、花园、绿化带，公司人员持之以恒进行科学管理。同时，对楼院楼道坚持每天打扫卫生、修剪花枝，松土除草、可以说，公司人员一年360天都在忙碌。社会对物业的需求十分迫切和依赖，居民对物业的关注度十分重视，展现出物业行业发展前景也十分可观，物业已成为人们生活中不可忽缺的部分。

但是，物业公司在实际运作过程中，也出现了一些很多不足之处，造成业主与物业公司纠纷不断，一些业主由于对物业公司管理工作内涵不理解，造成不愿缴纳物业管理费，抵触物业管理的正常工作，形成公司与个别业主对立的局面。笔者长期在基层工作，通过亲身经历与调查研究，认为物业管理存在的问题有以下几点:

一、开发商与建设单位遗留问题，造成物业和业主纠纷。多年来，在许多物业管理纠纷中，有很多是由开发商与建设单位遗留问题所引起的。对于房屋及附属设备质量等问题，大多数开发企业采取能拖就拖，能省就省，能不解决就不解决的策略。致使工程完工、开发企业撤走后，问题都遗留给物业，而物业有无权无责无能力处理，只好又将责任推给开发商。现实情况中有：1、如房顶操作马虎，偷工减料，没有按照建设工程质量条例标准进行操作，留下后遗症，造成下雨顶层房屋漏水。楼院道路破损、绿化不足、墙体脱落等问题，这种扯皮、推诿给业主带来了无休止的纠结。

二、小区物业费收缴困难，拖欠现象突出。物业公司是社会进步中产生的新事物，绝大多数人对此不甚了解，特别是当前，由于社区楼院业主来之四面八方，对物业公司的内涵功能更是认识肤浅，对“花钱买服务”的理念认识不足。况且部分业主文化素质低下、道德素质参差不齐。一些业主总认为，自己掏巨款在城市买的楼房，是用来享受的，应该自由出入，我行我素，放任自流，不愿意自觉接受物业管理。另一部分业主在与物业公司发生纠纷后，以个人感受对物业服务进行指责评价，一旦对物业服务稍不满意，就恶意进行报复，不但谩骂殴打物业管理人员，相应以各种借口拒交物业管理费。少部分业主将自己当成旁观者，不习惯于表达自己的意愿，而是怀着从众心里，观望事态发展，不主动缴费，由此引起欠费之风，据不完全统计，竟有百分之二十左右的业主抵抗不交管理费，造成物业公司经营困难，管理不畅，困难重重。

三、妥善解决开发建设遗留下的问题。小区楼院开发建设遗留下的问题，是产生物业公司和业主纠纷的主要原因之一。根据建设部《建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法》制度规定，凡参与市政工程施工、监理、建设的单位，必须对工程质量进行终身负责，无论何时出现重大工程质量事故，不管当时项目负责人调到哪里工作，担任什么职务，都要追究相应的责任，绝不姑息。对开发建设单位楼房工程质量终身制的指示，上级单位应加大对物业方面的支持力度，要有计划、有步骤地推进新旧小区整治工作。建议对存在物业纠纷的小区开发建设遗留问题进行普查,重点对存在纠纷小区的房屋质量、配套设施、权属界定及规划变更、合同规范等问题进行调查,有针对性地提出解决措施,为物业管理打好坚实的基础。同时,房屋公共维修基金审批手续较为繁琐,上级部门应给予政策支持,加大协调力度,及时发挥其维护修缮作用。

四.“四规范”解决收费难问题。(1）规范物业管理自身的收费行为,加强自律,树立“诚信企业”的良好形象;（2）规范资金使用的透明度,及时向居民公布服务标准,收费范围、价格,便于居民监督,让业主明明白白消费;（3）规范物管企业内部管理,提高服务质量,加强从业人员岗位技能、职业道德、服务意识等方面的培训,做到礼貌服务、微笑服务,让业主享受到“质价相符”的服务；（4）规范做好宣传工作,让业主真正了解交纳物管费是居民应尽的义务。

3.建立健全齐抓共管、多措并举的长效管理机制。建议在社区治理体系的现代化下功夫。建立以街道属地管理为主体、部门协同配合，社区、物业企业全程参与的综合管理机制，形成“网格覆盖、条块融合、职责明确、联动负责”的工作格局。